Decreto Sostegni-bis: la nuova agevolazione per l’acquisto «prima casa» da parte di soggetti under 36 anni
1. I requisiti soggettivi per l’accesso all’agevolazione
2. L’esenzione da imposta di registro e dalle imposte ipo-catastali
3. Il credito di imposta sull’IVA corrisposta per l’acquisto
4. L’esenzione per l’atto di mutuo dal pagamento dell’imposta sostitutiva
5. La decadenza dall’agevolazione e le sanzioni applicabili
6. La sospensione dei termini da Coronavirus previsti per l’agevolazione prima casa
Aspetti introduttivi: la norma di legge (1) D.L. 25.5.2021 n. 73, articolo 64, commi da 6 a 10
COMMA 6
Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla nota II-bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, del d.P.R. n. 131/86 e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e
dell’abitazione relativi alle stesse sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’ISEE non superiore a € 40.000 annui
Aspetti introduttivi: la norma di legge (2) D.L. 25.5.2021 n. 73, articolo 64, commi da 6 a 10
COMMA 7
Per gli atti di cui al comma 6, relativi a cessioni soggette ad IVA, è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto. Il credito d’ imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipo-catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; può altresì essere compensato nel modello F24 ma, in ogni caso, non da luogo a rimborsi
Aspetti introduttivi: la norma di legge (3) D.L. 25.5.2021 n. 73, articolo 64, commi da 6 a 10
COMMA 8
I finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui al comma 6 e sempreché la sussistenza degli stessi risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipo-catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25%
COMMA 9
Le disposizioni di cui ai commi 6, 7 e 8 si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26/05/2021 e il 30 giugno 2022
Aspetti introduttivi: la norma di legge (4) D.L. 25.5.2021 n. 73, articolo 64, commi da 6 a 10
COMMA 10
In caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni di cui ai commi 6, 7, 8 e 9 o di decadenza da dette agevolazioni, per il recupero delle imposte dovute e per la determinazione delle sanzioni e degli interessi si applicano le relative disposizioni previste dalla nota II bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/86 e dall’articolo 20 del d.P.R. n. 601/73
«Prima casa» e abitazione principale
La «prima casa» è disciplinata dalla normativa sull’imposta di registro e sull’IVA
La «prima casa» è un’agevolazione relativa all’acquisto
L’abitazione principale è un concetto invece relativo alle imposte sui redditi
L’abitazione principale assume rilievo ai fini delle plusvalenze e per molte detrazioni IRPEF
I requisiti «prima casa» (1)
▪ l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto
▪ nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare
▪ che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”
I requisiti «prima casa» (2)
▪ il regime di favore può trovare applicazione solo ove oggetto del trasferimento sia una «casa di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9»
▪ non ha più rilievo (in campo IVA dal 13.12.2014; in materia di imposta di registro dall’1.1.2014) la classificazione dell’immobile come “non di lusso”, ai sensi del DM 2.8.69
▪ il beneficio trova applicazione anche al trasferimento di pertinenze ma, limitatamente alle pertinenze accatastate come C/2, C/6 o C/7, l’agevolazione prima casa può trovare applicazione nei limiti di un’unità per ciascuna delle suddette categorie
Requisiti soggettivi per l’accesso all’agevolazione
❑l’agevolazione fiscale in questione è applicabile esclusivamente nei confronti delle persone fisiche
❑che non abbiano ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato
❑che hanno un indicatore della situazione economica equivalente non superiore a 40.000,00 euro annui
Requisiti soggettivi per l’accesso all’agevolazione
❑ CASO 1: Tizio ha 35 anni e compie 36 anni il 31 agosto 2021, se ha gli altri requisiti (ISEE e spettanza agevolazione «prima casa») e rogita il 1° settembre 2021, ha diritto all’agevolazione?
❑ CASO 2: Tizio ha 35 anni e compie 36 anni il 30 dicembre 2021, se ha gli altri requisiti (ISEE e spettanza agevolazione «prima casa») e rogita il 1° agosto 2021, ha diritto all’agevolazione?
❑ CASO 3: Tizio e Caio hanno 30 anni e acquistano la «prima casa» il 31 ottobre 2021, se uno ha i requisiti (ad esempio, ISEE < 40.000) e l’altro no (ad esempio, ISEE > 40.000) come funziona l’agevolazione?
L’esenzione da registro e ipo-catastali
❑ esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale (in questo caso si ritiene che restino dovute l’imposta di bollo nonché i tributi speciali catastali)
❑ come regola generale, l’atto di acquisto della “prima casa” sconta, invece, l’imposta di registro del 2% con il minimo di 1.000,00 euro, oltre alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50,00 euro ciascuna, ed è esente dall’imposta di bollo e dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie, ex articolo 10, c. 3, D. Lgs. n. 23/2011
Il credito di imposta sull’IVA corrisposta per l’acquisto
❑ ove l’atto di acquisto risulti imponibile ad IVA, agli acquirenti spetta “un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto”, che può essere utilizzato:
✓in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
✓in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto
✓in compensazione in F24
Il credito di imposta sull’IVA corrisposta per l’acquisto
❑ in nessun caso il credito può essere rimborsato
❑ il comma 7, nel prevedere il credito di imposta IVA, non riprenda la condizione reddituale per l’acceso al beneficio, si potrebbe ipotizzare – al fine di evitare una grave incongruenza
– che il limite ai soggetti con ISEE non superiore a 40.000,00 euro annui possa essere “recuperato” grazie al rinvio al comma precedente
❑ pertanto, anche il credito d’imposta IVA dovrebbe essere subordinato sia al limite di età che al limite di reddito
Ambito temporale di applicazione dell’agevolazione
❑ il beneficio è temporalmente limitato agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 (data di entrata in vigore del D.L. “Sostegni-bis”) e il 30 giugno 2022
Atto di mutuo e imposta sostitutiva
❑ esenzione dell’imposta dello 0,25% per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili
ad uso abitativo a condizione che:
✓ sussistano le condizioni e i requisiti di cui al comma 6;
✓ la sussistenza degli stessi risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo.
Decadenza dall’agevolazione e sanzioni applicabili
❑ in caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni sopra illustrate, o di decadenza da dette agevolazioni, le sanzioni ammontano al 30% dell’imposta dovuta
❑ ove fossero assenti le condizioni «prima casa» o si verificassero le ipotesi di decadenza ivi previste (mancato trasferimento della residenza, alienazione infraquinquennale, ecc.), l’imposta di registro risulterà dovuta nella misura ordinaria (9%)
❑ invece, ove vi fossero le condizioni “prima casa” ma non fossero sussistenti le condizioni dell’art. 64, c. 6, del D.L. n. 73/2021, l’imposta di registro potrebbe trovare applicazione nella misura del 2%
Sospensione termini «prima casa» per Coronavirus (1)
❑ al fine di tenere conto delle difficoltà che i contribuenti potrebbero trovarsi ad affrontare a causa dell’emergenza sanitaria, l’articolo del D.L. n. 23/2020 (decreto liquidità) ha sospeso, dal 23.2.2020 al 31.12.2021, tutti i termini previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/86, in materia di agevolazione prima casa
❑ la sospensione comporta che i termini in questione sono “bloccati” per il periodo indicato, ma torneranno a decorrere, dal punto in cui sono stati sospesi, il 1° gennaio 2022
Sospensione termini «prima casa» per Coronavirus (2)
❑ la sospensione riguarda:
✓ il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato
✓ il termine di 1 anno (decorrente dall’acquisto agevolato) per l’alienazione della “vecchia” prima casa, nel caso in cui, al momento dell’acquisto, il contribuente fosse ancora titolare di diritti reali su una abitazione già acquistata con il beneficio
✓ il termine di 1 anno per l’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, per evitare la decadenza dal beneficio goduto in relazione ad un immobile, alienato prima di 5 anni
Sospensione termini «prima casa» per Coronavirus (3)
❑ circolare n. 9/2020: è escluso che risulti sospeso anche il termine di 5 anni entro il quale l’alienazione della prima casa determina la
decadenza
❑ riposta AdE n. 39/2021: è escluso che possa ritenersi sospeso il termine di 3 anni per l’ultimazione dell’edificio in caso di acquisto di un immobile in corso di costruzione
❑ Ade ha precisato (risposte n. 485/2020 e n. 6/2021) che la sospensione non riguarda i termini previsti dall’art. 15 co. 1 lett. b) del TUIR per l’accesso alla detrazione IRPEF del 19% degli interessi passivi sui mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale (ma i divieti imposti dai DPCM emessi per il contenimento dell’emergenza sanitaria possono aver in concreto configurato eventi di forza maggiore)